Reform der Grundsteuer

Auf Immobilienbesitzer kommt einiges zu: Sie bekommen ab dem 1. Quartal 2022 vom Finanzamt durch eine öffentliche Bekanntmachung die Aufforderung, eine Grundsteuererklärung abzugeben, da neue Grundsteuerwerte festgestellt werden müssen. Ab dem 01. Juli 2022 werden diese dann als Feststellungserklärung elektronisch über die Steueronline-Plattform Elster abgegeben. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.

HANSA PARTNER übernimmt für Sie sehr gern die Erstellung und elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung.

Zeitplanung

Zum 1.1.2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft und die bisherigen Einheitswerte aus den Jahren 1935 bzw. 1964 verlieren als Berechnungsgrundlage ihre Gültigkeit. Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind nun für alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen zu ermitteln.

Wie bisher ermittelt sich die Grundsteuer durch den Grundsteuerwert (ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung) multipliziert mit der Steuermesszahl (gesetzlich festgelegt) multipliziert mit dem Hebesatz (legt die Stadt bzw. Gemeinde fest).

Das dreistufige Berechnungsverfahren bleibt damit erhalten (Ausnahme: Baden-Württemberg bleibt bei einem zweistufigen Verfahren), neu ist jedoch die modifizierte Berechnung des Grundbesitzwertes. Künftig wird - abhängig vom dem jeweiligen Bundesland - neben dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche auch die Immobilienart und das Baujahr berücksichtigt.

Die meisten Bundesländer übernehmen für die neue Grundsteuer das Bundesmodell, das mit dem Grundsteuerreformgesetz eingeführt wurde. Einige Bundesländer weichen allerdings davon ab und wenden ein eigenes Grundsteuermodel an.

Das Bundesmodell orientiert sich mit der Bewertung am Wert der Grundstücke und Gebäude. Der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke soll dabei mit Hilfe des Ertragswertverfahrens und für Nichtwohngrundstücke mit dem Sachwertverfahren ermittelt werden.

Für das Ertragswertverfahren werden in der Regel folgende Angaben herangezogen: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart und Gebäudealter. Für die außerdem erforderliche Angabe zur Nettokaltmiete ist jedoch keine individuelle Ermittlung erforderlich, sondern es wird die standardisierte Nettokaltmiete nach Anlage 39 BewG genutzt.

Beim Sachwertverfahren richtet sich die Wertermittlung nach dem Bodenrichtwert und dem Gebäudesachwert. Dafür sind Angaben zum Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, zum Gebäudealter und zur Bruttogrundfläche nötig.

Das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz gelten bundesweit. Es wurde jedoch zusätzlich eine Öffnungsklausel vereinbart, die es den Bundesländern ermöglicht, eine eigene Berechnungsmethode anzuwenden.

Die meisten Bundesländer haben sich für die Anwendung des Bundesmodells entschieden mit den Ausnahmen:

    • Baden-Württemberg
    • Bayern
    • Hamburg
    • Hessen
    • Niedersachsen

Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit abweichenden Steuermesszahlen an.

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