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Reform der Grunderwerbsteuer

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Nachdem in den letzten Wochen insbesondere aus Reihen der großen Koalition wieder häufiger Verlautbarungen zu der vorübergehend ruhendgestellten Reform des Grunderwerbsteuerrechts zu vernehmen waren, hat nun der Bundestag am 21. April 2021 mit den Stimmen der Koalitionsparteien das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verabschiedet. Die beschlossene Gesetzesänderung beruht auf der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses vom 14. April 2021. Am 07. Mai 2021 hat nun auch der Bundesrat der Gesetzesänderung zugestimmt. Nach entsprechender Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die Reform voraussichtlich zum 01. Juli 2021 in Kraft treten.

Hintergrund

Insbesondere der Erwerb bzw. die Übertragung eines Grundstücks in Deutschland löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Befindet sich ein Grundstück hingegen im Eigentum einer Gesellschaft und werden deren Gesellschaftsanteile übertragen, stellt dies keinen Grunderwerb im eigentlichen Sinne dar. Daher enthält das Grunderwerbsteuergesetz insbesondere in § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG Regelung, nach denen bei bestimmten Veränderung bzw. Konzentration von Beteiligungsverhältnissen an grundbesitzenden Gesellschaften Grunderwerbsteuer ausgelöst werden soll. Die magische Schwelle lag dabei in der Regel bei 95% in Bezug auf die betreffenden Gesellschaftsanteile. Eben diese 95%-Schwelle ermöglichte es zum Beispiel durch die Veräußerung von lediglich 94% der Anteile  (Share Deal) an einer grundbesitzenden Gesellschaft, die Entstehung von Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Üblich waren auch sog. RETT-Blocker-Modelle, bei denen ein Erwerber 94% an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschafter und ein anderer 6% der Gesellschaftsanteile erwarb.

Diese legalen Gestaltungsansätze wurden und werden in der Politik schon seit längerer Zeit als „verwerflich“ und „ungerecht“ angesehen, sind jedoch eine vom Gesetz zugelassene Folge der Besteuerungssystematik des Grunderwerbsteuerrechts. Nach einer über einjährigen Kunstpause ist der Gesetzgeber jetzt wieder in Aktion getreten.

Die Änderung des Gesellschafterbestands bei Kapitalgesellschaften als neuer Ergänzungstatbestand

Das Gesetzesvorhaben sieht die Einführung eines neuen grunderwerbsteuerbaren Ergänzungstatbestands vor, der vergleichbar mit der bisherigen Regelung bei Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG) an die bloße Veränderung des  Gesellschafterbestand von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften anknüpft. Gemäß dem neu eingefügten § 1 Abs. 2b GrEStG soll ein steuerbarer Erwerbsvorgang auch dann gegeben sein, wenn sich der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Dieser Erwerbstatbestand erfordert also keine Konzentration einer bestimmten prozentualen Beteiligung bei einem bestimmten Erwerb oder einen zusammengefasst zu betrachtenden Erwerberkreis. Der neue Tatbestand erfasst neben unmittelbaren auch mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands und ist vorrangig vor den Ergänzungstatbeständen des § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG (Anteilsvereinigung und -übertragung, wirtschaftliche Beteiligung) anzuwenden. 

Die Anzeigepflicht der betreffenden Vorgänge und die daraus folgende Steuerschuldnerschaft liegen bei der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft. 

Aus Gründen des Vertrauensschutzes sollen nach der beschlossenen Anwendungsregelung nur solche Anteilsänderungen außer Betracht bleiben, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1. Juli 2021 erfolgt sind bzw. erfolgen. Ein für die gemäß § 1 Abs. 2b GrEStG neue steuerbare 90%-Anteilsveränderung relevanter Betrachtungszeitraum von zehn Jahreszeitraum kann damit frühestens am 1. Juli 2021 beginnen.

Die Absenkung der 95%-Grenze in den Ergänzungstatbeständen auf 90%

Auch für die bereits zuvor existierenden Ergänzungstatsbestände wird die bisherige 95%-Grenze auf 90% abgesenkt. Dies sind die Änderung des Gesellschafterbestands bei Personengesellschaften gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG, die mittel- und / oder unmittelbare Anteilsvereinigung bzw. Anteilsübertragung gemäß § 1 Abs. 3 GrEStG und die nach § 1 Abs. 3a GrEStG steuerbare mittelbare und / oder unmittelbare Begründung einer „wirtschaftliche Beteiligung“ an einer grundbesitzenden Gesellschaft.

Eine Absenkung der im Rahmen der grunderwerbsteuerlichen Konzernklausel in § 6a GrEStG für Ausnahmen von der Beteuerung relevanten 95%-Grenze ist hingegen profiskalisch nicht vorgesehen. 

Auch insoweit sollen die abgesenkten Schwellenwerte ab dem 1. Juli 2021 gelten. Sofern vor diesem Zeitpunkt eine Änderung im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft, eine Anteilsvereinigung oder eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90%, aber weniger als 95% vor dem 1. Juli begründet wird, soll der bisherige Schwellenwert grundsätzlich weiter gelten. Im Hinblick auf den Tatbestand der Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft gilt dies bis zum 30. Juni 2026, für die Anteilsvereinigung und die wirtschaftliche Beteiligung hingegen zeitlich unbegrenzt. Hier ist also im Einzelfall eine präzise Analyse und Beurteilung der tatsächlichen Gegebenheiten und geplanten Maßnahmen erforderlich, um in den Genuss der Übergangsregelung zu gelangen bzw. nicht versehentlich zukünftig Grunderwerbsteuer auszulösen.

Verlängerung des Betrachtungszeitraums bzw. relevanter Fristen von fünf auf zehn bzw. fünfzehn Jahre

Einhergehend mit der  Absenkung des Schwellenwerts wird für den Tatbestand des Wechsels des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG) wird der bisherige Betrachtungszeitraum von 5 Jahren auf 10 Jahre angehoben. Auch dieser verlängerte Betrachtungszeitraum soll (erst) ab dem 01. Juli 2021 gelten. Nach der beschlossenen Übergangsregelung sollen Personen, die am 30. Juni 2021 bereits Altgesellschafter nach altem Recht waren, durch die Verlängerung des Betrachtungszeitraums nicht zu sog. Neugesellschaftern werden. Erwerben diese Altgesellschafter also weitere Anteile an der Personengesellschaft, so soll dies nicht zu einer Besteuerung nach § 1 Abs. 2a GrEStG führen.

Börsenklausel

Im Zusammenhang mit dem neuen Besteuerungstatbestand, der Änderungen im Gesellschafterbestand von Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG), ist mit einem neuen § 1 Abs. 2c GrEStG die Einführung einer Börsenklausel vorgesehen. Sie wird in entsprechenden Konstellationen aber auch für Erwerbsvorgänge im Sinne von § 1 Abs. 2 a GrEStG von Bedeutung sein. Zur Vermeidung von durchgängig auftretenden grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgängen aufgrund des laufenden Börsenhandels mit Aktiengesellschaften ist vorgesehen, solche Übergänge von Anteilen an Kapitalgesellschaften bei der Ermittlung der Quote des Gesellschafterwechsels im Sinne von § 1 Abs. 2b GrEStG bzw. § 1 Abs. 2a GrEStG außer Betracht zu lassen, wenn die Aktiengesellschaften an den im Gesetz benannten in- oder ausländischen Börsen zum Handel zugelassen sind und soweit die Anteilsübertragung auf Grund eines Geschäfts an diesen Börsen erfolgt. Diese Nichtberücksichtigung von Anteilsübergängen soll sowohl auf Ebene der börsennotierten Gesellschaft selbst, als auch auf Ebene von ihr unmittelbar oder mittelbar gehaltenen grundbesitzenden Personen- bzw. Kapitalgesellschaft greifen. In anderen mittelbaren Konstellationen wird die Börsenklausel hingegen nicht greifen, so zum Beispiel, wenn ein Fond an dem börsennotierten Unternehmen beteiligt ist und Anteilsscheine an dem Fond gehandelt werden.

Ausblick / Empfehlung

Nicht nur in der Immobilienbranche und in Beraterkreisen wurde und wird das Gesetzgebungsverfahren scharf und als lenkungspolitisch verfehlt kritisiert. Um ein vermeintliches Steuerschlupfloch der Immobilienbranche zu schließen, werden praktisch alle Unternehmen mit auch nur einer Produktions- oder Verwaltungsimmobile einem zusätzlichen Grunderwerbsteuerrisiko ausgesetzt. Mit dem Argument der angestrebten Gleichstellung von Immobilieninvestoren mit einfachen Steuerbürgern, die in der Regel keine Möglichkeit haben, Grunderwerbsteuer bei einem Erwerb des Eigenheims durch einen Share Deal zu vermeiden, wird vielmehr nun eine neue Steuerquelle angezapft. Dass dies der Schaffung von preiswertem Wohnraum nicht unbedingt nützlich ist, wird seitens des Gesetzgebers nicht als tragfähiges Argument gegen die Reform anerkannt. Vielmehr wird argumentativ die moralische Keule gegen bislang rechtlich zulässige, aber nicht akzeptable „Steuerersparnisse“ geschwungen. Dass diese Keule nicht zuletzt deshalb so schwer wiegt, weil die Gesetzgeber in den Jahren zuvor die Grunderwerbsteuer von ursprünglich einheitlich 3,5% auf regelmäßig 5% und teilweise sogar 6,5% angehoben haben, wird dabei gerne verschwiegen. Am Ende bleibt es dabei. Die gut beraten handelnden zahlen keine oder weniger Grunderwerbsteuer als die, die einfach handeln ohne qualifiziert zu prüfen oder die, die praktisch keine Grunderwerbsteuer vermeidende Handlungsoption besitzen.

Unter Berücksichtigung der „neuen Spielregeln“ wird es auch in Zukunft möglich sein, durch sorgfältige Gestaltungen Grunderwerbsteuer nicht auszulösen. Und auch die Übergangsregelungen bieten Ansätze, die Anwendung der bisherigen Regelungen zumindest in etlichen Fällen zu konservieren.

Ihre Ansprechpartner:

Jossip Hesse                                                           Alexander Herms

Rechtsanwalt / Steuerberater I Partner

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